来源_智奥财务 发布日期:2024年01月13日
税收征管改革和征管法修订浅谈
【摘要】结合我国经济发展和市场营销现状，重点介绍了今后可能成为我国企业市场营销策略发展的三种新趋势:涡轮营销、绿色营销和定制营销，希望能对我国企业的营销实践提供一些有益的借鉴与启发。 引言 随着经济全球化和知识经济时代的到来，我国企业正面临着国际国内经营环境的深刻变化，企业之间的竞争越来越激烈，市场营销已成为公司经营与管理的重要环节，越来越受到公司管理者的重视，营销大战也愈演愈烈。各种营销方式，像绿色营销、品牌营销、定点营销、文化营销、关系营销、网络营销、整合营销等，层出不穷，不断更新。认真探索和研究我国企业市场营销的发展方向，具有非常重要的现实意义。 1 涡轮营销战略 涡轮营销策略是指整个公司像涡轮那样不停地运转，公司将主要精力放在如何更快地为消费者提供产品或服务，争取以快制胜的一种营销方式。涡轮营销又称速度营销。实施涡轮营销策略的公司主要在四个环节上压缩时间，即:创新、生产、后勤和零售。 1. 1创新 在竞争激烈，产品生命周期日益缩短的今天，新产品的创新速度一旦减缓，就可能导致产品开发失败。在美国，麦金西公司的研究结果表明，如果新产品在预算经费内开发完成，但比计划时间晚了6个月出售，那么在开始的5年内，利润将大约减少33%;而如果产品在计划时间内及时推向市场，即使超出预算经费50%，利润也几乎不受影响。 传统的产品开发方式，公司各部门之间是一种顺序传递的关系，一部门完成了它所有的工作，再交由下一个部门继续开发，其中任何一个部门受到阻碍，都会导致整个产品开发速度减慢。 为了加快产品的创新速度，美国许多公司采取了一种叫作 产品同步开发 的方法。具体作法是:公司从营销、财务、设计、制造和法律等部门(甚至供应商和客户)中抽取一定的人员组成 产品同步开发 小组，这些小组成员将参与新产品从开始开发到开发完毕的全过程。公司的管理者向 产品同步开发 小组描述对所要开发产品的大体构想，如产品的类型和需要作者简介:黄卫民.男，1970年生，1994年山西大学本科毕业，讲师具有的一些特点等，但一般不会规定具体的开发计划和特定的一种产品，然后就放手让 产品同步开发 小组以最快的速度开发所描述的产品。小组所需要的任何资源和所提的任何要求，公司都会尽量加以满足。 产品同步开发 小组的方式较之传统的产品开发方式，优点在于:如果一个环节出了问题，这个环节的开发人员可向其原所在部门求援，而小组的其他成员可以 同步 地继续进行各自的开发。通用汽车、福特汽车公司都采用了 产品同步开发 小组的方法。通过这种方法，可以大大减少新产品的开发创新时间。 1.2生产 生产环节速度的提高主要依靠采用先进的生产技术。如丰田公司过去生产一辆定制汽车需要5个星期，现在采用先进的生产技术，只需要3天就可以完成。 1. 3后勤 公司可以通过有效的物流管理，如实施零库存管理、开发快速供货系统等，提高后勤保障能力，减少运作成本。像佐丹奴等著名的服装制造商都采用了 快速反应系统 ，将其原料供应商、生产工厂、销售中心和零售店的信息系统联成网络。通过有效地管理后勤，他们可以使来自消费者的不同需求得到及时的满足。 1.4零售 在零售环节上实施涡轮营销对于食品、饮料等行业的公司尤为重要，因为能否更快地或在其他竞争对手无能为力的情况下将产品送到顾客手中(如在天气恶劣的日子里或边远的地区)，成为衡量他们竞争力、能否赢得长期顾客的极其重要的因素。 美国多米诺比萨饼店是在零售环节上实施涡轮营销的使者。它向顾客保证半小时内送货到家，否则将免费赠送或低价出售比萨饼。为此，公司在货车上安装了烤箱和电话，在通往顾客家的路上就可以将比萨饼烤好，成功地实施涡轮营销使其在美国比萨饼市场上占有相当份额。 变幻莫测的商场中，抢先一秒就能获得竞争优第6期(总第81期) 机械管理开发 2004年12月势，宁早勿晚是盈利的前提。我国的企业也不妨在创新、生产、后勤和零售四个环节试着减少时间消耗，提高运作效率，看看涡轮营销的威力。 2 绿色营销策略 绿色营销策略，是指使产品成为绿色产品，从产品的设计、生产、运输、销售等四个方面全面实现绿色化。从广义上讲，产品绿色化包含了三层含义，即:生产环境绿色化;生产过程绿色化;产品本身绿色化。实现产品的绿色化，一般主要有以下途径: (1)节约能源和资源。目前，由于过度开采，世界各地的自然资源大量消耗甚至枯竭，因此，节约资源和能源已经成为各国政府及有远见的企业家的共识。在国外，一种 非木材纸 正在大力推行，成为环境保护和节约资源的典范。 (2)不使用有害化学物质。化学物质对人体健康有着不容忽视的�：�，这就需要企业在产品的设计、生产和使用过程中尽量不使用有害化学物质。目前，国外一家公司已经开发出一种不用化学药水冲洗而通过普通日光就能显示出照片的胶卷，这种产品既能节约资源，又能保护环境。 (3)开发替代品或新产品。对那些严重污染和破坏环境的产品，企业应尽早研制和寻找替代品，或者开发新型的产品。以电池为例，传统的碱性电池中含有有害物质铅和汞，这种电池在生产和使用中对人体健康非常有害，当消费者使用完毕丢弃于垃圾中时又会严重破坏环境。长此以往，我们的地下无异于埋伏着成千上万的 定时炸弹 。因此，环境保护需要企业开发一种新型的无污染的电池。目前，一种新型的、高性能无污染的绿色电池已经研制成功，将具有广阔的市场前景。除此以外，产品绿色化的途径还有很多很多，有待于企业和科研人员的进一步研制和开发利用。 实行绿色营销策略，企业除了要掌握先进的绿色生产技术以外，还应从内部管理人手，这就是绿色管理问题。所谓绿色管理，就是将环境保护观念融人企业的经营管理之中，从上层决策到基层实施，从机构设置到人员培训，从产品设计到生产的全过程，从决策者到全体职工处处树立环保观念，使企业及其产品适应环保时代的需要，增强市场竞争能力。 3 定制营销策略 早期市场上，许多卖主根据每位顾客的要求设计产品。例如，裁缝为每位特定的顾客量体裁衣，鞋匠根据每个人的脚的具体尺寸做鞋，这可视作定制营销的雏形。在今天，尤其在我国的农村，仍有顾客定制衣服、鞋帽等用品，但总的说来，为了降低成本，取得规模经济，制造商一般都大批量生产尺寸一致的产品，统一出售。但现代的定制营销正以大规模定制的方式卷土重来，它主要指公司利用先进的信息技术和制造技术，在大规模生产的基础上单独设计某种产品，来满足每位顾客特定的需求。定制营销可看作公司划分细分市场的极端化，即将每个顾客个体看作一个细分市场，因此定制营销在西方被称作 顾客化营销 。 美国有一家叫做Soft Ware Sports Wear的服装店，店内安装了一套由摄影机和计算机组成的系统。对于每位顾客，摄影机先进行拍摄，然后将拍摄结果交由计算机处理，计算机可以诸计算顾客的身高、胸围、腰围等数据，接着在屏幕上显示出顾客身着各种新衣服在正面、侧面、后面等不同角度的视觉效果。顾客可以从 150多种样衣中选出自己中意的一种。通过网络，有关顾客选中的衣服式样的数据被传送到生产车间，几天后，顾客就可拿到成衣。 定制营销策略实际上是让顾客参与完会符合自己需要的产品的制造过程，自助餐厅在我国的流行在一定程度上反映了顾客对这种方式的偏好。 当今社会倡导个性化，追求个性化消费的顾客越来越多。定制营销具有无限生机与希望。因此，即使目前我国大部分企业不具备全面开展大规模定制营销的实力，也应早早做好准备，如先在销售条件方面进行定制营销，让顾客在一系列营销组合中进行选择，如不同的产品特征、付款方式、技术服务、培训计划等。【】 责任编辑：lcl 广告与市场营销关系的系统
税务总局山东省税务局公告〔2022〕10号：税务总局山东省税务局关于发布《税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告为加强和规范土地增值税清算管理，税务总局山东省税务局制定了《税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》，现予以发布。特此公告。税务总局山东省税务局2022年11月11日税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法第一章 总则第一条 为加强和规范土地增值税清算管理，根据《税收征收管理法》及其实施细则、《土地增值税暂行条例》及其实施细则、《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等规定，制定本办法。第二条 本办法适用于山东省范围内（不含青岛市）房地产开发项目土地增值税清算管理工作。第三条 本办法所称土地增值税清算是指从事房地产开发的企业（以下简称房地产开发企业）在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向房地产项目所在地主管税务机关（以下简称主管税务机关）提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。第四条 房地产开发企业应当向主管税务机关如实申报土地增值税税款，保证纳税申报的真实性、准确性和完整性。第五条 主管税务机关应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，实施项目管理，提供纳税服务，开展土地增值税清算审核，依法办理土地增值税补(退)税手续。第二章 项目管理第六条 房地产开发企业应当在取得土地使用权并获得房地产开发项目施工许可后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在每次转让（预售）房地产时，按月报送项目的进度和变化情况。主管税务机关应当加强房地产开发项目的日常税收管理，按项目分别建立档案、设置台帐，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。第七条 土地增值税以规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。第八条 房地产开发企业应当根据清算单位合理归集收入、成本、费用。第三章 预征管理第九条 房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入应当按预征率计算申报缴纳土地增值税。第十条 转让房地产取得的收入是指房地产开发企业转让房地产实际取得的全部价款和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。第十一条 房地产开发企业采取预收款方式预售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款第十二条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应当按房地产的类型分别核算收入，适用相应的预征率计征土地增值税。土地增值税预征率：普通住宅预征率2%-3%、非普通住宅预征率2%-3%、其他类型房地产预征率2%-4%。各市税务局在上述规定的幅度内确定适当的预征率，并报省税务局备案。第十三条 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同(或协议等)并转让产权的，应预征土地增值税。房地产开发企业转让经批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。第十四条 房地产开发企业应于月(或季)末15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税。第四章 清算申报第十五条 房地产开发企业符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十六条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）房地产开发企业申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。第十七条 上述第十五条、第十六条中所称“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发产品符合下列条件之一的情形：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。第十八条 符合本办法第十五条规定的应清算项目，房地产开发企业应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，并结清应缴纳的土地增值税税款。符合本办法第十六条规定的可清算项目，主管税务机关应每年作出评估，确定是否需要清算，对确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，房地产开发企业应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续，并结清应缴纳的土地增值税税款。第十九条 房地产开发企业办理土地增值税清算申报时，应提供下列清算资料：（一）土地增值税纳税申报表；（二）房地产开发项目清算说明及其相关资料，主要内容包括房地产开发项目立项、用地、关联方交易、融资、税款缴纳、不同类型房产的销售情况、成本费用分摊方式等基本情况和主管税务机关需要了解的其它情况； （三）不动产权证（国有土地使用权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、测绘报告、竣工验收证明；（四）土地使用权出让（转让）合同、支付地价款凭证；（五）拆迁（回迁）合同、支付凭证、签收花名册、签收凭证；（六）银行贷款合同、银行贷款利息结算凭证；（七）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等合同和有效凭证；（八）商品房销售合同统计表、销售明细表；（九）发票台账，转让房地产的收入、成本和费用有关证明资料及记账凭证；（十）开发项目中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给或公用事业单位、自用、出租、有偿转让进行分项分类说明，并提供相关证明资料；（十一）直接组织、管理开发项目人员花名册及工资明细； （十二）转让房地产有关税金的完税凭证；（十三）房地产开发企业委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的项目，应报送土地增值税清算鉴证报告；（十四）不允许在增值税销项税额中计算抵扣的进项税额相关资料。第二十条 主管税务机关收到房地产开发企业清算申报资料后，对符合清算条件且报送清算资料完备的，予以受理;对符合清算条件但报送清算资料不完备的，应当要求房地产开发企业在15日内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的，不予受理。主管税务机关做出予以受理、补正资料、不予受理决定时，应当向房地产开发企业送达《税务事项通知书》。第五章 清算审核第二十一条 主管税务机关受理房地产开发企业清算申报资料后，应当自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，出具清算审核结论。如因清算审核过程中需补正资料未补正、房地产开发企业在清算期间停产停业或存在税企分歧等特殊情形无法在90日内完成审核的，经县（市、区）税务局局长批准可以延长审核期限，延长的时间不得超过90天。第二十二条 在清算审核中，发生以下情形之一、经主管税务机关集体研究决定可以中止审核，并书面通知房地产开发企业。中止审核的时间，不计入主管税务机关审核期限。中止审核的情形消失后，应当根据房地产开发企业申请或由主管税务机关主动恢复清算审核：（一）因受不可抗力因素影响无法进行清算审核的；（二）法院、检察院、公安等部门调取房地产开发企业账簿、凭证等资料立案检查，主管税务机关无法进行清算审核的。第二十三条 清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对房地产开发企业报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对房地产开发企业申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。第二十四条 主管税务机关应当组建清算审核专项工作组，依照税收法律、法规、规章、规范性文件规定，开展审核工作。第二十五条 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。第二十六条 对房地产开发企业将开发产品用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确定：（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。第二十七条 房地产开发企业申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关应当要求其提供书面说明及相关证明材料，参照本办法第二十六条规定确定计税价格。对房地产销售价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由：（一）法院判决或裁定的转让价格；（二）采取指导价、限价等非市场定价方式销售，能提供相关主管部门证明资料的；（三）主管税务机关认定的其他合理情形。第二十八条 对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与约定在项目内建设配建房并无偿移交指定单位的，土地增值税应按照不含增值税收入确认收入。第二十九条 土地增值税扣除项目按以下规定处理：（一）取得土地使用权所支付的金额，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。1.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2.房地产开发企业在取得土地使用权时按统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。3.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。4.对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与约定在项目内建设配建房并无偿移交指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除。 （二）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，其扣除金额根据补偿协议、签收清册、收付款凭据等相关资料确定。（1）拆迁补偿费应当是真实发生和实际支付的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。（2）房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，参照本办法第二十六条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。（3）房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值参照本办法第二十六条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（4）货币安置拆迁的支出，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（1）房地产开发企业委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律法规关于资质和收费标准的要求。（2）在项目规划报建时，按规定缴纳的相关费用允许扣除。3.建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。（1）发生的费用应当与工程造价审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建筑材料费用不得重复计算扣除。（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体空调、户式小型空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。 （5）清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。（6）实际发生并支付的工程监理费允许扣除。（7）营改增后，房地产开发企业接受建筑安装服务取得的增值税发票，应当在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。4.基础设施费，包括开发过程中所发生的开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。5.公共配套设施费，包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车�。ǹ猓�、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用；（4）房地产开发企业将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分摊的成本、费用也不允许扣除；（5）同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除。6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工社会保险费、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（1）企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得作为开发间接费用予以扣除；（2）房地产开发企业委托代建支付的代建管理费，不得作为开发间接费用予以扣除。（三）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。据实扣除的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。房地产开发企业向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3.既有向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本项第1目、第2目所述两种办法。（四）与转让房地产有关的税金，包括房地产开发企业缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加。1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除。（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和，加计20%扣除。第三十条 房地产开发扣除项目应当符合下列要求：（一）扣除项目所归集的各项成本和费用，必须实际发生且取得合法有效凭证，未取得合法有效凭证的不得扣除。本办法所称合法有效凭证是指：1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；2.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务部门对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；3.支付的行政事业性收费或者性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证；4.其他合法有效凭证。（二）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（三）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（四）扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。（五）属于多个清算单位共同的土地成本，原则上应当按清算单位占地面积占土地总面积的比例计算分摊。无法取得清算单位占地面积的，按清算单位规划建筑面积占总规划建筑面积的比例计算分摊。属于多个清算单位共同的其他成本费用，按清算单位规划建筑面积占规划总建筑面积的比例计算分摊。 （六）同一清算单位中的土地成本、其他成本费用，按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。对于清算项目能够提供独立的土地出让合同、划拨协议、投资协议的，土地成本可直接归集到受益对象。（七）对于单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内精装修成本，可直接归集。（八）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第三十一条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第三十二条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本。不予扣除的成本=测绘报告确定的地下人防设施建筑面积÷测绘报告确定的总建筑面积×建筑安装工程费（不包含有明确受益对象的室内精装修成本）房地产开发企业将地下人防设施无偿移交给、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。第三十三条 房地产开发企业购买在建项目后，继续投入资金进行后续建设，在清算时，其购买在建项目所支付的价款和契税允许扣除，但不得作为房地产开发费用按比例计算扣除以及加计20%扣除的基数�：笮ㄉ柚С龅目鄢钅看戆凑胀恋卦鲋邓扒逅愕挠泄毓娑ㄖ葱�。第六章 清算税款征收第三十四条 房地产开发企业办理清算申报后，在主管税务机关出具清算审核结论前，预售（销售）房产取得的收入，应当根据清算申报结果，按照尾盘销售申报缴纳土地增值税。第三十五条 房地产开发企业符合以下条件之一的，主管税务机关可实行核定征收：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，房地产开发企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第三十六条 实行核定征收的项目，须经主管税务机关集体研究确定。房地产开发企业直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。第三十七条 主管税务机关对房地产开发项目进行核定征收时，应当分别核定收入或者扣除项目金额，确定增值额，按照适用税率计算土地增值税。（一）收入的核定参照本办法第二十六条确认；（二）扣除项目的核定按下列方法和顺序确认：1.土地价款（1）土地管理部门提供的土地价款证明，契税完税凭证，人民法院判决、裁定的土地转让价格，人民法院执行不动产拍卖的土地成交价格等；（2）当年度同类地段交易价格；（3）当年度同类地段基准地价。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照以下方法，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：（1）参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定单位建筑面积扣除项目金额标准；（2）参照已完成清算审核的同期同类项目清算数据。第三十八条 按照本办法第三十七条规定无法计算土地增值税的，可采取核定征收率方式核定征收�：硕ㄕ魇章�：普通住宅5%；非普通住宅、其他类型房地产6%。 第三十九条 采取核定征收方式进行清算的，主管税务机关应当向房地产开发企业送达《税务事项通知书》，告知其核定征收的理由、依据、税款计算方法以及享有的权利义务。第四十条 主管税务机关作出清算审核结论后，应当制作《税务事项通知书》，确定办理补、退税期限，并将审核结果书面通知房地产开发企业。主管税务机关确定的补缴税款期限原则上不得超过90日。房地产开发企业提出退税申请的，主管税务机关应当自受理退税申请之日起90日内办理退还手续。第四十一条 房地产开发项目清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应当按规定进行土地增值税尾盘申报�？鄢钅拷鸲�=单位建筑面积成本费用×清算后销售（转让）面积单位建筑面积成本费用=清算审核结论确认的扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷总可售建筑面积采取核定征收率核定征收的，房地产开发企业应按照不同类型的核定征收率进行土地增值税尾盘申报。第四十二条 房地产开发企业自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发生下列情形之一的，可向主管税务机关一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：（一）清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；（二）清算时未支付款项而在清算后支付的；（三）清算时应当分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。第七章 法律责任第四十三条 应进行土地增值税清算的或经主管税务机关确定可进行清算的房地产开发企业，未按照规定报送涉税资料或者办理清算手续的，经主管税务机关责令限期改正，逾期仍不改正的，以及提供虚假清算资料、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，由主管税务机关按照《税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。第四十四条 涉税专业服务机构及其涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的，按照税务总局关于涉税专业服务监管的相关规定处理。第四十五条 主管税务机关完成土地增值税清算审核后，如发现房地产开发企业存在少计收入或者多计扣除项目等税收违法行为，按照《税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。 第四十六条 主管税务机关完成土地增值税清算审核后，如审计、财政等部门检查发现房地产开发企业仍存在税收违法行为，按照《税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。第八章 附 则第四十七条 本办法未尽事项按照《税收征收管理法》及其实施细则、《土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。 第四十八条 本办法自2022年9月21日起施行，此前已受理清算申报，但未出具清算审核结论的，按本办法处理。 活动说明：此抽奖活动会随机抽选幸运用户，并非所有人可见。参与后优惠券仅限48小时内使用�：Ｄ鲜》⑽淖龊霉扇ū涓羌歉鋈怂盟胺窆ぷ�