来源_智奥财务 发布日期:2024年01月13日
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【摘 要】当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划过程中存在的问题,提出了提高房地产营销策划水平的一些建议。 【关键词】 房地产 营销策划 问题 对策 近年来,我国房地产业蓬勃发展,各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城,楼市风云,瞬息万变。激烈的竞争,严峻的考验,使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索,开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值,但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵,在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅,甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义,促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。 一、房地产营销策划的含义 房地产营销策划是指运用整合营销概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。当代房地产营销策划的合理内涵包括如下几层意思:一是房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动;二是房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的;三是房地产营销策划活动的灵魂是创意;四是房地产营销策划要综合运用各种策划手段;五是房地产营销策划要具有明确的目的性;六是房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。 总的来讲,房地产营销策划不是简单的促销策划或推广策划,而是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个了解市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是对顾客需求的清醒认识和准确把握,使房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵,不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及时代发展要求。 二、房地产营销策划存在的主要问题 随着我国房地产业的迅猛发展,房地产市场的竞争也日趋 白热化 。房地产营销策划逐渐受到房地产开发商的重视。纵观中国房地产营销理论和实践史,房地产营销策划组建转向追求内涵与规范化,但在策划中存在的一些典型问题,值得重视与深思。 1.市场调研不足 凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的,而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研,据此帮助企业进行市场定位,进一步了解同行业状况,分析竞争对手,窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云: 知己知彼,方能百战不殆。 正是对此最好的诠释。然而,纵观现今房地产业,许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场调研,脱离实际,使得营销策划成为空中楼阁,经不起时间的推敲和市场的考验。如调查方式单一、缺乏相互印证、不论楼盘大小,取样总是一个常数;调查数据针对性不足,对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握;样本数量不足,以偏概全,导致结果与实际差距很大。 2.目标市场不明,市场定位�：� 调查显示,在大多数的房地产营销策划报告中,对消费者的描述必然充斥着这样的字眼: 中高收入的成功人士 、 注重生活品质 、 自住和投资兼有 等等千篇一律的套话。不少的房地产开发商、策划者将自己的目标消费群笼统定位高档消费者,盲目兴建高档产品。随着人民生活水平的提高,消费者对高档住宅的需求虽在逐步增长,但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异,不顾当地经济及实力和居民的承受能力,甚至毫不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房,最终导致诸多楼盘滞销,而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。 3.产品卖点把握不准,痴迷炒作 一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。然而,许多的开发商和 策划大师们 通常将一系列的卖点罗列,以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究,更对产品的细分不够,因而达不到预期的目标。比如房型,仅仅粗浅地按房间数分类,不过是 自立一房 、 温馨两房 、 满巢三房 之类。实际上,不同的目标客户群要求的居住功能不同,对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样。如对卖点把握不准,很难满足消费者的要求。与此同时,当前,房地产界炒作之风盛行�？⑸毯� 策划大师们 热衷于概念炒作,以概念制造 卖点 。从市场营销的角度来看, 概念 可以作为与竞争者相区别的符号系统,在传播中具有高度的识别性和心理冲击力�：芤藕�,不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求。在房地产市场竞争日益激烈的今天,入座房地产企业仅仅追求炒作,那么很难长远发展。 4.迷恋广告攻势 房地产商是媒体的最爱,因为开发商最爱做广告,似乎广告做得越多,声势造得越大,楼盘就越好销售。房地产企业经常强调 猛烈的广告攻势 强大的空中优势 ,偏爱采用的发行量的大众媒体进行宣传。事实上,这种 用大炮打蚊子 的做法,有效性差,成本高。最极端的案例是深圳某公司代理的一个项目,700万广告费只收回了3000万销售款。其实广告不一定要做那么多,如果项目能获得大家的好评,有时不做广告也能达到传播效果。 5.脱离市场需求创新 房地产是 创新制胜 的行业,一般情况下,在一个新项目推出后的3-6个月时间,就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过 跑马圈地 的风潮之后,市场开始在内涵上深入挖掘,在创新中谋发展,从设计到销售,从用材到用人,房地产的创新,使其产品价值含量增长,即所谓 创新创造财富 。然而现在一提到 创新 ,许多房地产开发商就叫苦连天: 现在的房地产市场已经很成熟了,哪有那么多的创新? 就像手机、服装的不断更新换代一样,住宅也是可以永远创新的。 而如今的房地产开发商在创新方面,似乎都有一种 缺氧 的感觉,似乎每前进一步都非常困难,所谓的创新产品不过是 王婆卖瓜 罢了,而离真正的消费需求却相去甚远。 三、提升房地产营销策划的对策 上述房地产营销策划中存在的问题的症结在于我国房地产营销策划理论与实践尚处在启蒙、摸索阶段,科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。鉴于上述问题,提出以下解决意见与方法,以此来提高房地产营销策划的科学性,增强企业的竞争力。 1.加强房地产市场调研与预测 市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。 2.明确目标市场,科学市场定位 目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节,也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代,消费者需求层次的多样化,房产开发商更应明确其目标市场,进行科学的市场定位�？梢运得恳桓龅夭钅�、乃至每一套房子都是绝不同的,面积、格局、楼层、景观以及针对细分市场都存在与生俱来的差异性。因此,房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发,企业自身特点出发。 3.实事求是,避免故意炒作 策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划,不讲大话、空话,另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意 炒作 之嫌。 4.注重广告品质,重视广告创意 广告是把 双刃剑 。广告做得很好,消费者会有很高的预期,而一旦产品出了一点问题,也很容易遭到集体抗议,产生许多负面后果。广告最重要是要有针对性,广告媒介的选择不能陷入套路,更不能误以为广告是万能的。事实上,有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目,价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点,客户便会蜂拥而来,口碑的传播效果决不输给广告,而成本可能会比广告低[5]。在高端产品的营销策划中,口碑同样可以作为重要的传播渠道,取得理想的传播效应。 5.加强专业培训,提高责任感 加强对策划人员专业知识的培训,可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸取众家之长,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感,认真负责的做好策划项目。 总的来讲,目前房地产市场的一个显著特点是:营销策划能力在企业竞争中的作用越来越重要,房地产企业越来越重视对楼盘的包装和宣传策划,言必称 营销&rdquo1473而从房地产营销策划的实践看,各种营销理念粉墨登场,如品牌营销、生态住宅等,各种营销手法层出不穷,例如 形象代言人 、 集束广告投放 等,虽然种种营销战略、企划方案往往初看新颖、富有创意,在市场上也确实营造了浩大的声势,但结果是除少数热销楼盘切准市场的脉搏,一时独领风骚外,众多房产商是吃力不讨好,巨额的广告投入和迅猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求,开发商、代理商策划商都只能对曾被视为 救命稻草 的营销策划感到莫名的困惑。目前情况来说, 整合营销 与 全程营销 已是我国房地产营销策划的大势所趋。有鉴于此,房地产营销策划应具备全局性的营销观念,进行 整合营销 、 全程营销 ,使企业在竞争中脱颖而出,成为商战中的佼佼者。 参考文献: [1]杨 雪:房地产营销理论的发展及实践研究[D].重庆大学, 2006 [2]李 春:房地产营销策划研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2007, (04) [3]陈雪冰:我国房地产发展现状问题以及策略研究[J].科技信息(科学教研), 2007,(33) [4]武银燕:浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设,2008,(1) [5]王 馨:房地产营销策划的问题及对策[D].南京农业大学,2008 【】 责任编辑：老A 中华老字号品牌的创新发展
摘 要：近年来,我国电子商务经过不断探索和调整,步入了跨越式发展的轨道,也越来越引起各企业的重视。但在发展中也存在着许多问题,其中诚信问题成为影响我国电子商务发展的瓶颈。要加强相关法律法规建设,提高全民诚信素质教育,建立健全社会信用体系,加强个人诚信管理,促进我国电子商务的健康发展。 关键词：电子商务;诚信缺失;诚信建设 1 我国电子商务发展现状 电子商务源于英文Electronic Commerce,简写为EC。其内容包含两个方面,一是电子方式,二是商贸活动。电子商务是利用简单、快捷、低成本的电子通讯方式,买卖双方不谋面地进行各种商贸活动。电子商务主要是通过EDI(电子数据交换) 和Internet 来完成的,尤其是随着Internet 技术的日益成熟,电子商务真正的发展将是建立在Internet 技术上的。 2009年7月16日,《第24次中国互联网络发展状况统计报告》发布,统计显示,截至2009年6月30日,我国网民规模、宽带网民数、国家域名注册量(1296万)三项指标仍然稳居世界第一,互联网普及率稳步提升。受3G业务开展的影响,使用手机上网的网民也已达到1.55亿,占网民的46%,半年内增长了32.1%,增速十分迅猛。同时,网络安全成为当前各界十分关注的问题,网络钓鱼、病毒、木马等网络安全隐患的存在,给电子商务、网络支付等应用的开展造成了障碍。根据调查,半年内有57.6%的网民在使用互联网过程中遇到过病毒或木马攻击,有1.1亿网民在过去半年内遇到过账号或密码被盗的问题,占总体网民的31.5%。该报告分析指出,在规�：陀τ萌〉每焖俜⒄沟幕∩�,中国互联网需要由可用向可信阶段发展。 现阶段,我国电子商务的基础环境不断改善。网络购物的用户规模在目前经济形势下由7400万扩大到8788万,增加了近1400万用户;旅游预订受经济现状影响,用户规模比去年年底略有下降;网上支付半年增加达到2370万人,使用率增加4.8个百分点。然而,商务交易类网络应用使用率水平较低,相对滞后;网民对网络交易的信任程度偏低,仅29.2%的网民认可网上交易安全。当问及 用户认为目前网上交易存在的最大问题 时, 安全性得不到保障 、 产品质量、售后服务及厂商信用得不到保障 仍然排在了最前面,其被选率占70%左右。由此可见,诚信问题成为电子商务的首要问题,电子商务要快速持续的发展,必须加快诚信问题的建设。 2 电子商务诚信缺失的主要原因 2.1 我国诚信基础薄弱, 导致电子商务交易社会信任度低 现实社会中,假冒伪劣商品肆虐、虚假广告泛滥、信用卡诈骗等诚信问题每天屡见不鲜,几乎成了普遍现象;而电子商务作为不见面的交易模式,更难得到消费者的认同, 无商不奸 的观念在人们的思想中根深蒂固,企业与企业、企业与消费者、人与人之间防范多于信任,都是电子商务发展的心理障碍。同时,消费者喜欢贪图便宜的心理也为不法者提供了机会。 2.2 社会信用体制尚未完全建立,导致电子商务难于运营 我国信用系统严重滞后,还未建立起健全的诚信管理体系,缺乏有效的失信、违规行为监督惩罚机制,市场化运作模式虽已初露端倪,但运作存在不规范现象,未形成有效的行政管理机制,行业自律尚未形成。而电子商务贸易内的信用评级还完全属于行业和个人行为,还没有得到政府的支持和认可,所以评级中介机构、评级依据都未得到法律认同,从而评级也就没有法律效力。同时,我国电子商务信用信息存在分割问题。主要由两方面的原因引起的,一方面是我国以前的信用体系建设本身就是行业性质的,银行、税务、法律、保险等部门都有各自的信息库,这些信息库本身没有相互联网,因而无法实现信息共享;另一方面在电子商务贸易中,即使各行业的信息库进行互联,但是由于行业有些商业信用信息相互保密,造成贸易双方无法从中获得有利的信息。加之政府及其职能部门本身诚信价值观念淡漠,而对单位和个人诚信行为监督力度不到位,因此,违反诚信的行为难以让人知悉而受到社会的有效约束,这为诚信缺失者提供了可乘之机。信用系统建设的缺失严重影响了电子商务的正常发展。 2.3 网络购物的虚拟性、技术上的特点导致买卖双方地位的不平等 由于网上交易双方通过网页交流,难有面对面的沟通,双方对商品的信息掌握程度不一,只能根据经验进行交易。在电子商务贸易中买卖双方都对对方的信息不够了解,极易导致产生信任危机,网络交易同样是要讲信誉的。这有两方面的含义:一方面是商家不发布虚假商品、销售信息,即商家的信誉度;另一方面是网络购物者提交订单后不能无故取消,即买家的忠诚度可靠。但实际操作过程中往往难以实现。根据CNNIC(中国互联网络信息中心)的中国互联网络发展状况统计报告,由用户实际购买和期待购买的商品种类可以看出,价格相对较低的商品如图书、音像、软件、鲜花礼品、通讯产品等是网上消费的主要热点。在信息不对称下,消费者只选择些商品信息不重要的商品,而对购买卷入度高的大型家电、电子产品以及伴随着休闲行为的服装产品则相对冷清。 2.4 缺少相应的政策法规、行业规范 目前,我国的法律法规建设还没有与电子商务发展的进程相适应,除了《中华人民共和国电子签名法》外,再无其他电子商务相关法律。法律的漏洞使得道德意识缺失,网络市场成为一个极为便利的销赃场所。在这种情况下,很多网上商业活动要遵循传统商业的政策,对发展模式不尽相同的电子商务发展造成了一定程度的阻碍。 3 我国发展电子商务过程中诚信建设的对策建议 3.1 加强诚信的普及、宣传和教育,培养全民诚信素质和信用消费习惯 社会信用是社会文明进步的重要标志。从我国现实情况出发,当务之急是大力推广信用文化,努力营造诚实可信的社会文化环境。目前,在我国信用评价和监管机制不健全的环境下,人们在交易过程中诚实守信的意识还很淡薄。电子商务相对于传统商务模式更需要人们诚实守信,没有全社会各方面的诚信支持,电子商务就是在沙滩上建大厦,信用机制也会是水中浮萍。电子商务发展技术上的差距,可以通过购买引进或独立开发来弥补,但是良好的信用环境建设和信用意识的培养,需要人们长期的努力才能培育出来,这是在电子商务信用机制建设中的关键问题。 3.2 进一步完善信用体系建设 没有诚信就没有电子商务的健康发展,完善的电子商务信用体系应包括以下几个方面: (1)建立可查询的网上企业和个人信用信息数据库。实现各个资信机构的信用信息全国互联,继而建立类似个人身份证、学历学位证书一样的管理和查询系统。不管是个人信用信息,还是企业信用信息,该系统应该是覆盖各方面社会经济活动信用的资信系统。以便于人们随时查询企业和个人信用状况,而网络的开放性保证诚信资料的更新。 (2)建立第三方的信用评价机制。传统商务中建立直接互相信任关系的做法,最常见的一种就是利用第三方资信公司进行资信调查和评级,或利用国际信用证来保证交易双方的支付和运输能够顺利进行。电子商务同样如此,也需要适合其发展的网站认证方法。因此,在法律框架之外建立依靠信任机制发挥作用的第三方在线机构,是电子商务诚信建设不可或缺的一部分。 (3)政府部门建立信息监管机构。该机构主要负责监管企业自身网站发布的产品信息的真伪;监管中介机构为各企业发布产品信息的真伪,审核各企业网上交易条款,并进行数字签名。对企业网站和企业发布的产品信息进行严格监管,应做到及时,处罚力度大,在监管中避免贸易前的背信问题。 3.3 健全相关法律、法规和制度的建设 信用是一个多视角、多范畴的概念,其中包括法学概念。既然它是一个法学概念,就应该在理论和立法上不断完善它,因此完全有必要加强信用法制的建设。在此方面我国的法律法规建设还没有与电子商务发展的进程相适应。所以我们需要加快信用立法,这样才能有效地调节和抑制公民过度的利己思想和言行,维护网络交易的有序地进行和正常发展。法律、法规作为诚信的最后一道保障,在不断完善现行法律体系的前提下,对相关法律法规进行建立和修改,可出台《信用报告法》、《社会信用信息法》、《企业信用管理条例》等,加大执法力度。同时,根据电子商务的环境和交易特点,建立电子交易法律和制度、电子支付制度、信用卡制度等。 3.4 提高产品和服务的质量 高质量的产品和服务仍是消费者进行网上购物、网上交易所追求的根本利益。电子商务企业要及时了解并满足用户的最新要求,必须提高产品的前期、中期和后期的服务,提高网络在线以及网下的服务水准;要求企业将网上业务与网下服务相结合,对用户的问题及时回复,对暂时不能解决的问题应诚恳地做出解释;为了方便消费者咨询、查询和投诉,可提供类如800热线电话或人工服务等传统手段;对于仓促做出决定的顾客,同意他们在一段时间修改订单;经常与用户保持联系,使用户从信任产品到信任企业,由信任企业到信任企业的未来,从信任企业到信任整个电子商务,来促进我国电子商务健康有序的发展。 参考文献 [1]魏丽丽.论电子商务诚信缺失现状及对策[J].山西煤炭管理干部学院学报,2009,(3). [2]苏翠萍.电子商务诚信问题分析与对策[J].成才之路,2009,(12). [3]程佳聪.电子商务中的诚信危机与对策探析[J].重庆文理学院学报(社会科学版),2009,(1). [4]邱业伟.电子商务诚信缺失与诚信的构建[J].政法论坛:中国政法大学学报,2008,(1). [5]张岩,王昌陆.浅析我国电子商务诚信问题与对策[J].现代商业,2007,(36). 【】 责任编辑：老A